ChongMingS.COM崇明網(wǎng)訊 2015年3月，東先生與某信息公司簽了由某開發(fā)商開發(fā)的房屋團(tuán)購協(xié)議，約定東先生支付5000元團(tuán)購費，享受總房款8%的團(tuán)購優(yōu)惠，并與購房時的現(xiàn)場優(yōu)惠累加計算。
同日，東先生與開發(fā)商簽訂房屋認(rèn)購書，購買該小區(qū)房屋一套，并約定如參加團(tuán)購，將享受購房款折扣及費用減免優(yōu)惠，解釋權(quán)在開發(fā)商。協(xié)議簽后，東先生依約向信息公司支付5000元團(tuán)購費，認(rèn)購定金30000元。在簽訂房屋買賣合同過程中，東先生與開發(fā)商就房屋價格計算方式發(fā)生爭議。東先生認(rèn)為，團(tuán)購優(yōu)惠與購房優(yōu)惠累加計算。開發(fā)商認(rèn)為，參加團(tuán)購是享受購房優(yōu)惠的前提，該購房優(yōu)惠價格已經(jīng)將團(tuán)購優(yōu)惠包含在內(nèi)，遂引發(fā)訴訟。
原告訴稱：信息公司受被告之委托，就被告開發(fā)的商品小區(qū)組織團(tuán)購，言明參加團(tuán)購可享受總房款8%的團(tuán)購優(yōu)惠外，還可享受購房時的現(xiàn)場優(yōu)惠，故兩個優(yōu)惠應(yīng)當(dāng)累加計算，現(xiàn)被告解釋購房優(yōu)惠已包括團(tuán)購優(yōu)惠之內(nèi)。由于條件的變動，使原告受到不實情況之誘惑，故要求解除協(xié)議，退還定金30000元。
被告辯稱：參加團(tuán)購是購房時的優(yōu)惠，購房優(yōu)惠是另一種的優(yōu)惠條件，既已享受了優(yōu)惠，不能重復(fù)享受，且協(xié)議約定被告擁有解釋權(quán)。
法院經(jīng)審理后查明：簽訂房屋買賣合同過程中，雙方因房屋價格計算方式發(fā)生分歧。由于系被告提供的格式合同，因此，應(yīng)當(dāng)以原告針對合同的理解解釋為準(zhǔn)。被告認(rèn)為，參加團(tuán)購是享受購房優(yōu)惠的前提，該購房優(yōu)惠價格已將團(tuán)購優(yōu)惠包含在內(nèi)，兩者不能疊加，且協(xié)議約定解釋權(quán)在于被告。于是雙方最終未訂立商品房買賣合同。
法院認(rèn)為：房屋認(rèn)購書中被告承諾的購房優(yōu)惠并未明確表明是否已包含了先前團(tuán)購優(yōu)惠，雙方無法就優(yōu)惠后的實際價格達(dá)成一致意見，最終導(dǎo)致雙方未能簽訂房屋買賣合同，屬于法律上規(guī)定的不能歸責(zé)于雙方的事由，購房定金應(yīng)退還。法院遂判決被告應(yīng)向原告退還30000元購房定金。
律師析案：在本案中，由于約定不明，原、被告雙方因購房優(yōu)惠與團(tuán)購優(yōu)惠關(guān)系的理解及運用發(fā)生了分歧，從而就房屋實際購房價格無法達(dá)成一致意見，使雙方未能訂立購房合同。買賣房屋的目的無法成就，符合不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致房屋買賣合同未訂立的情形，雙方予以返還。
事實上，在當(dāng)今社會上導(dǎo)致不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致房屋買賣合同未訂立的情形，不局限于上述一種情況。為此，律師提醒，房屋認(rèn)購書、中介合同等實質(zhì)為預(yù)約合同，違反約定內(nèi)容將承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，產(chǎn)生不可歸責(zé)行為，雙方返還。因此，對于房屋的價款計算、付款條件、貸款的數(shù)額、成立的條件，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行明確約定，從而保證房屋買賣活動的順利進(jìn)行，同時方便追究違約責(zé)任。（以上均系律師個人觀點，僅供參考）
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