ChongMingS.COM崇明網(wǎng)訊 據(jù)業(yè)內(nèi)不完全統(tǒng)計，2017年2月以來，全國已經(jīng)有近40家長租公寓出現(xiàn)嚴重問題，今年就已“爆雷”20多家。這些“陣亡”名單上的長租公寓，使數(shù)以萬計的租客和房東蒙受數(shù)十億經(jīng)濟損失，也給年輕租客群體造成生活困擾，大量遺留債務問題又衍生出復雜難解的社會矛盾。
企業(yè)深陷資本游戲
行業(yè)內(nèi)第一次明確宣告破產(chǎn)，將矛盾公開化，并由政府介入組織合同糾紛調(diào)處的是樂伽公寓。8月7日，南京樂伽公司發(fā)布公告稱，因經(jīng)營不善無法歸還欠款，并坦陳“高收低租”的經(jīng)營模式存在嚴重缺陷。
“樂伽要求租客一次至少支付半年以上的租金，很多人都一次交了半年、一年或者更久的租金。”租客董女士從2017年開始在樂伽租房。她交了半年租金才住了2個月，樂伽就爆雷了，剩下的租金都打了水漂。
2016年成立的樂伽公司，在南京、合肥、西安、蘇州、杭州、成都、重慶7個城市歸集公寓4.5萬間，其中南京就有1.5萬間。如此數(shù)量驚人的控房量、遍布多個城市的網(wǎng)絡，加上巨大的租金差，可見長租公寓行業(yè)潛藏著難以估量的集資規(guī)模。
早在2017年，房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司“我愛我家”董事長謝勇就指出，長租公寓資金投入大、回收周期長，物業(yè)運營成本和人工費用不斷提升，僅依靠租金差產(chǎn)生的盈利，難以滿足自身發(fā)展的需求。向資本市場“借風起飛”，無疑是長租公寓企業(yè)做大規(guī)模的必然路徑。
南京工業(yè)大學房地產(chǎn)經(jīng)濟管理系主任吳翔華認為，如果按年收、按季付，杠桿率是四倍，按年收、按月付，杠桿率則可以放大到十倍以上。通過“高收低租”的高杠桿方式迅速擴大市場規(guī)模，不斷做大流量以便從資本市場“圈錢”，就成了樂伽這類企業(yè)選擇融資上市的捷徑。
大公司玩資產(chǎn)證券化，小公司則直接玩起了侵占挪用押金和租金差，用以快速擴張，甚至用于開發(fā)其他產(chǎn)業(yè)。今年10月28日，杭州中擇房產(chǎn)代理公司宣告資金鏈斷裂。公告中，這家公司透露了資金被用于民宿公寓改造和其他項目經(jīng)營的事實。
監(jiān)管治理存難題
然而，問題并不限于“從房東手里高價收房、向租客低價出租”的“高收低租”模式。記者遇到從合肥趕到新城科技園的王先生，這里早已人去樓空。樂伽從他手里以每月1600元的價格，簽下了1年的房屋租賃合同，再以1300元的價格對外出租。
看似賠錢的樂伽，意在“蓄客”并獲取租金差。它收取租客1年的房租，只給了王先生3個月租金。
亞東建設集團總裁劉成剛認為，長租公寓的租客主要是大學畢業(yè)生和打工群體，長租公寓公司挪用資金或者從銀行套取“租金貸”，導致公司倒閉后影響范圍大。長租公寓公司的資金池，應讓銀行第三方獨立存管。
對于那些逃之夭夭的長租公寓公司法定代表人及相關責任人員，專家認為應當趕緊啟動刑事訴訟程序，該查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的及時查封、扣押、凍結(jié)，爭取將房客和房東的損失降到最低。
燒錢擴張模式不會持久
“錢真拿不回來了，可生活還要繼續(xù)。不知以后怎么租房才靠譜？”這是事發(fā)后，包括董女士在內(nèi)很多租客的共同疑問。
虛假房源一直是房屋租賃行業(yè)的一大痛點。
在南京等地，有關部門正在考慮開展房源認證和租賃網(wǎng)簽備案。對中介企業(yè)的房源信息進行篩選鑒別，通過認定的房源在各平臺展示時，將被貼上認證標簽。
租賃網(wǎng)簽備案工作則要求監(jiān)管部門，不僅提供規(guī)范的租賃合同文本，還要將租賃合同像買賣合同一樣納入監(jiān)管。
“監(jiān)管之外，其實更重要的還是企業(yè)自律。”南京東遇公寓管理有限公司總經(jīng)理蘇濟慷等長租公寓經(jīng)營者認為，單純走燒錢擴張的模式不會持久，讓客戶安居才是長租公寓的生命線。
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