ChongMingS.COM崇明網(wǎng)訊 孫女士來(lái)信咨詢：2010年5月，我向房產(chǎn)置業(yè)公司購(gòu)買(mǎi)了兩套房屋，全額付清房款。由于該房屋超高1.5米，環(huán)評(píng)不合格。另外，消防工程未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，故至今未能實(shí)際居住。現(xiàn)在，該房產(chǎn)置業(yè)公司被其他債主要求查封，并已經(jīng)清產(chǎn)核資進(jìn)入破產(chǎn)程序。我購(gòu)買(mǎi)的房屋也要被清產(chǎn)核資平均分配嗎？
張律師回復(fù)：根據(jù)你所陳述的情況，分析如下：
首先，你與該家置業(yè)公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并且已經(jīng)支付了全款，那么該《商品房賣(mài)買(mǎi)合同》已經(jīng)進(jìn)入了網(wǎng)簽登記。故你的房屋不可抵押、不可買(mǎi)賣(mài)。根據(jù)合約權(quán)屬已經(jīng)屬于是你的了。
其次，你所購(gòu)買(mǎi)的房屋雖未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，客觀上不具備辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的條件，但并非是你自身的原因?qū)е拢什皇悄愕倪^(guò)錯(cuò)。導(dǎo)致房屋至今無(wú)法辦理登記手續(xù)也不是你的過(guò)錯(cuò)。
最后，你一定要確認(rèn)你的的房屋是否已被查封。《最高院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。”
買(mǎi)受人的民事權(quán)益符合上述四個(gè)要件，即可排除申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行，即使有查封的事實(shí)出現(xiàn)，你可依據(jù)上述法律規(guī)定，向法院提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求撤銷(xiāo)查封。如果沒(méi)有被查封，那么，本次的清產(chǎn)核資與你所購(gòu)買(mǎi)的房屋是沒(méi)有直接的關(guān)系的。
根據(jù)你所陳述的事實(shí)及法律之規(guī)定，本人認(rèn)為：法院經(jīng)過(guò)審查不會(huì)查封你已購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。既然沒(méi)有查封你的房屋事實(shí)，那么你的房屋就不會(huì)有進(jìn)入清楚核資的程序，當(dāng)然也就不會(huì)產(chǎn)生債權(quán)人平均分配的事實(shí)。
如還有不明之處，可以來(lái)本所進(jìn)一步探討。
（案例有刪增，請(qǐng)勿對(duì)號(hào)入座，一家之言，僅供參閱。）
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