ChongMingS.COM崇明網(wǎng)訊 上海作為國內(nèi)典型的存量房市場（二手房成交大于一手房），房屋買賣相當(dāng)一部分依靠各房產(chǎn)中介企業(yè)，而后者也把上海市場視作企業(yè)發(fā)展的主戰(zhàn)場。不過有跡象顯示，從去年開始，滬上主流房產(chǎn)中介企業(yè)不約而同地轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，原先的直營模式紛紛被合伙人制、特許加盟制等取代。
上海中原：推行溫和的“合伙人制”
“從去年7月份開始，我們看到受到國內(nèi)外大環(huán)境的影響，上海樓市的成交量明顯出現(xiàn)下滑，于是公司管理層就開始考慮能否優(yōu)化經(jīng)營模式來提升業(yè)績。”中原地產(chǎn)華東區(qū)總裁、上海中原地產(chǎn)總經(jīng)理陸成在接受勞動(dòng)報(bào)記者專訪時(shí)如是說，而這種“優(yōu)化”就是今年1月1日起在上海中原內(nèi)部開始全面推行的“合伙人制”。
資料顯示，創(chuàng)立于香港的中原地產(chǎn)1998年進(jìn)入上海，是上海市場上最老牌的房產(chǎn)中介企業(yè)，而此次變革也是其堅(jiān)持直營21年后，首次進(jìn)行經(jīng)營模式大規(guī)模的變革。根據(jù)其一貫的風(fēng)格，上海中原推行的“合伙人制”也顯得較為務(wù)實(shí)、溫和。
“我們的合伙人制并不是讓管理層拿出真金白銀購買企業(yè)的股份，而是更接近于在分配模式上的‘合伙’。”陸成告訴記者，原先作為一家老牌的中介企業(yè)，中原內(nèi)部的管理層級(jí)較為“笨重”，從門店經(jīng)理到區(qū)域經(jīng)理、區(qū)域總監(jiān)、區(qū)域董事、大區(qū)副總等有5-6個(gè)職能相近的管理層級(jí)，不管業(yè)績好壞、是否盈利，每一層級(jí)都能根據(jù)分管區(qū)域的營收，按照一定的業(yè)績提成。
而新的合伙人制，繁冗的管理層級(jí)被壓縮到了店董和（大/小）戰(zhàn)區(qū)負(fù)責(zé)人兩個(gè)層級(jí)，并且只有取得盈利了才能分紅。根據(jù)公司樂觀估計(jì)，如果經(jīng)營一切正常，這種分配模式上的調(diào)整會(huì)讓管理層增收30%-60%。同時(shí)，作為合伙人的店董，在經(jīng)營時(shí)也具有更大的自主權(quán)。“我們希望通過這次調(diào)整，能調(diào)動(dòng)上上下下的積極性，使公司人均產(chǎn)值能夠提升15%以上，從而帶動(dòng)公司業(yè)績和利潤的提升。”陸成說道。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)：從直營做回到“加盟制”
據(jù)記者了解，上海中原開始醞釀合伙人制是在去年年中，不到半年的時(shí)間后就在今年開始推行，一方面顯示了其意圖改變現(xiàn)狀的魄力，而新制度較為溫和、推行阻力較小也是一個(gè)重要原因。相比之下，另外一種改變就需要花費(fèi)更多的精力。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)2000年進(jìn)入中國市場時(shí)，幾乎是市面上唯一一家全球連鎖的房產(chǎn)中介企業(yè)，也是一家打著“特許加盟”旗號(hào)的中介公司。不過很快鑒于中國市場的特點(diǎn)，在2006年21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域也轉(zhuǎn)變成了一家具有中國特色的“直營制”中介公司。畢竟，直營門店“指哪打哪”的作風(fēng)，最能適合當(dāng)時(shí)火爆的中國樓市。
“從2013年開始內(nèi)部探討直營和特許加盟如何并存，到2016年正式回歸到加盟制，當(dāng)中經(jīng)過了慎重的考慮。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國區(qū)副總裁、華東區(qū)域執(zhí)行董事查桀告訴記者，2017年帶著“升級(jí)版”的加盟制，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)殺回到上海市場。
從直營變回加盟，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)要做的就是做好品牌建設(shè)、后臺(tái)管控和資源共享，其最大的好處是成本的降低。查桀給記者算了一筆賬，常規(guī)直營模式下如果上海一個(gè)中介企業(yè)需要保本，一名一線經(jīng)紀(jì)人每個(gè)月的產(chǎn)值需要達(dá)到2.5萬元，但是采取加盟制之后，成本可以降低30%-40%。相對(duì)較低的成本讓企業(yè)獲得了快速的發(fā)展，2017年年初21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在上海僅有45家門店，而到了2018年底整個(gè)華東區(qū)域就已經(jīng)擴(kuò)大到470家門店的規(guī)模、250多名店東的規(guī)模。
在查桀看來，房產(chǎn)中介領(lǐng)域的加盟制“含金量”十足。“舉個(gè)例子，比如說我們是最早在國內(nèi)推出房源共享的，就是A加盟商獲得的房源，結(jié)果B加盟商的門店成交了，之間的利益如何調(diào)配，我們公司都有一個(gè)內(nèi)部的委員會(huì)負(fù)責(zé)。”查桀說，房產(chǎn)中介公司推行加盟制重在規(guī)則的制定和維護(hù)，其難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他一些實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的加盟制。
存量市場模式之爭尚未分出勝負(fù)
從去年開始，傳統(tǒng)房產(chǎn)中介經(jīng)營模式的變化，其實(shí)遠(yuǎn)不止上述兩家。而業(yè)內(nèi)人士看來，市場環(huán)境的下行是推行變化的動(dòng)力。
以上海市場為例，貝殼研究院日前發(fā)布《2018上海住房消費(fèi)大數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，近五年來，上海市二手房成交量124萬套，約為新房的3倍，存量房市場特征明顯。不過，2018年上海房產(chǎn)交易稱得上“低溫運(yùn)行”，二手房成交量16.4萬套，僅略高于2017年處于歷史低位；其中，11月成交價(jià)更是跌回到2016年的水平。
除了中原和21世紀(jì)，傳統(tǒng)行業(yè)龍頭鏈家在2018年動(dòng)作更大，產(chǎn)品線裂變成三塊：代表著傳統(tǒng)的中介直營業(yè)務(wù)的鏈家地產(chǎn)、做平臺(tái)的貝殼找房、專注加盟業(yè)務(wù)的德佑。從中外界不難發(fā)現(xiàn)，中介巨頭們紛紛意識(shí)到，直營的邊界顯而易見，追求規(guī)模已經(jīng)顯得頗為沉重，只有變化才能生存。甚至有資深業(yè)者認(rèn)為：“過去多年的行業(yè)發(fā)展過程中，直營占絕對(duì)主導(dǎo)，加盟屬于‘跑龍?zhí)住模欢谶^去的2018年，加盟逐漸成為市場主流，未來直營占比會(huì)越來越低。”
中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉接受《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》采訪時(shí)表示，中國現(xiàn)如今的房地產(chǎn)發(fā)展階段大概相當(dāng)于美國70年代初。二戰(zhàn)之后，美國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過20多年突飛猛進(jìn)發(fā)展之后開始出現(xiàn)過剩，房地產(chǎn)市場開始掉頭向下，整個(gè)市場從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)化。我國從90年代末開始進(jìn)行房改，經(jīng)過了20多年的發(fā)展也進(jìn)入到轉(zhuǎn)型時(shí)期。
在交易量下降的情況下，直營模式受到了很大的挑戰(zhàn)。直營成本高，包括門店成本，經(jīng)紀(jì)人的成本，還有工資傭金，宣傳、推廣、日常管理等等。如果按照現(xiàn)在這樣的市場規(guī)模和市場交易量的話，不做加盟很多公司未來可能出現(xiàn)虧損，而且規(guī)模越大有可能虧損越嚴(yán)重。所以加盟化的發(fā)展也與整個(gè)交易量的萎縮以及市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)移有很大的關(guān)系。
長遠(yuǎn)點(diǎn)看，中國一二線城市逐步邁進(jìn)存量房的時(shí)代，未來二手房市場發(fā)展廣闊。但這幾年行業(yè)的深刻調(diào)整也會(huì)為從業(yè)人員帶來劇烈的陣痛。到現(xiàn)在為止，還沒有一個(gè)商業(yè)模式在二手房市場里面被認(rèn)為是成功的。對(duì)于未來行業(yè)格局怎樣還不好下結(jié)論。行業(yè)在這幾年會(huì)處于震蕩期、調(diào)整期。
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