ChongMingS.COM崇明網訊 2010年12月，王某與某房地產公司簽訂商品房買賣合同，購買某商業廣場的商鋪。商業廣場的物業公司與王某簽訂租賃合同，承租上述房屋，合同約定：如王某轉讓或以其他形式處分該房屋的所有權必須事先征得物業公司的同意，物業公司在同等條件下享有優先購買權，否則王某應承擔違約責任。2011年6月，開發商向王某交付了房屋。2012年11月，因開發商遲遲沒有提供齊備資料報產權登記機關備案，導致王某無法取得房地產權屬證書。王某通過訴訟，與開發商解除了商品房買賣合同，物業公司得知后，認為王某的行為屬于以其他形式處分涉案房屋的所有權，未事先征得物業公司同意，侵害了其優先購買權，訴至法院，要求賠償違約金19.2萬元。

被告辯稱：自己從未取得涉案房屋的所有權，解除商品房買賣合同并非處分房屋所有權的行為，所以未侵害原告優先購買權。即使被告構成違約，合同約定的違約金過高，應當按照原告的實際損失確定違約金的金額，但原告并不存在損失。因而請求駁回原告的訴請。

法院經審理后認為：原、被告簽訂的租賃合同書系雙方真實意思的表示，合法有效。雙方應當按照約定全面履行自己的義務，現原告主張，被告與開發商解除商品房買賣合同，系被告以其他形式處分了涉案房屋的所有權，未事先征得其同意，侵害其優先購買權，故被告構成違約，應當承擔違約責任。然而，不動產物權的設立須依法登記后才發生效力，未經登記的，不發生效力。被告因開發商違約而未能取得涉案房屋的房地產權屬證書，故其在商品房買賣合同時，尚未能取得涉案房屋的所有權，無須事先征得原告的書面意見，也未侵害原告的優先購買權，同時，在上述法律關系中也沒有買受人或抵押權人的參與，不存在因買受人或抵押權人的參與或拒絕履行租賃合同而導致租賃合同無法履行的情況，故對原告的上述主張不予支持，遂駁回原告的訴請。

律師評案：

本案中存在前、后合同的關系，商品房的買賣合同是前合同，而租賃合同是以前合同為條件產生的后合同。前合同未生效，基于前合同成立的后合同，由于條件不成立，附合同根本無法成立履行，依照“登記生效”的規定，被告與開發商的合同解除，前合同是后面租賃合同的前提條件。租賃合同由于喪失了條件，當然合同由此就不成立。因此，法院有如此判決。

（以上均系律師個人觀點，僅供參考）