ChongMingS.COM崇明網(wǎng)訊 國(guó)家明令禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地，可在上海市中心，有的房產(chǎn)中介竟在門店掛出“投資宅基地”的廣告。

“投資宅基地，買一幢郊區(qū)別墅，宅前屋后空地還能種菜栽樹養(yǎng)魚，才幾十萬上百萬，不要太劃算哦！”國(guó)家明令禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地，可在上海市中心，有的房產(chǎn)中介竟在門店掛出“投資宅基地”的廣告；而在一些房產(chǎn)網(wǎng)站上，買賣農(nóng)村宅基地的信息也是比比皆是。

在嚴(yán)格限購(gòu)商品房的當(dāng)下，農(nóng)村宅基地買賣之風(fēng)為何“來勢(shì)洶洶”？房產(chǎn)中介“興風(fēng)作浪”的原因何在？這其中暴露出農(nóng)村宅基地哪些固有癥結(jié)？

投資崇明生態(tài)島宅基地，引人向往

市民劉先生一直期盼能在鄉(xiāng)下買塊地皮蓋房子，宅前屋后曬曬太陽、種種菜、養(yǎng)養(yǎng)魚，“自給自足，過桃花源似的閑適生活”。

前不久，劉先生在家附近的房產(chǎn)中介——“悟空找房”常德路居島店櫥窗內(nèi)，看到了一則醒目廣告，“投資崇明生態(tài)島宅基地、戶口掛靠”，讓他眼睛一亮。

不過，中介稱上述宅基地不能到房產(chǎn)交易中心過戶，僅與出售農(nóng)戶簽一紙協(xié)議，至多到村委會(huì)辦個(gè)“見證”，就算“銀貨兩訖”了。這讓劉先生多少感到有點(diǎn)不放心。日前，他致電解放熱線63523600，袒露狐疑：“中介對(duì)我想去村委會(huì)了解詳情的要求，總搬出一些理由搪塞、阻撓。想想買房子幾十萬元，假如這樣一下出送，畢竟有些嚇牢牢。”

宅基地交易：櫥窗廣告很招搖

在房?jī)r(jià)越來越高的上海，有一幢農(nóng)民別墅房，價(jià)格不高，住得舒服，這是許多人向往的。可城鎮(zhèn)居民是否真的能購(gòu)買農(nóng)村宅基地？房產(chǎn)中介為宅基地“保媒拉纖”是否允許呢？記者為此進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查。

在常德路641號(hào)“悟空找房”居島店的櫥窗上，記者果然看到了劉先生所說的內(nèi)容，一旁還有“房源真、服務(wù)棒”等服務(wù)承諾。

聽說記者欲照此購(gòu)買宅基地，自稱崇明當(dāng)?shù)厝说闹薪楣ぷ魅藛T虞某介紹說，購(gòu)買宅基地的手續(xù)很簡(jiǎn)單，就是與農(nóng)戶簽份買賣協(xié)議，然后一手交錢一手交地，至多去村委會(huì)簽個(gè)民事變更協(xié)議，宅基地就變更主人了。

“地鐵馬上要直通崇明南門了，當(dāng)?shù)氐恼夭灰韵闩丁６叶际沁B地帶房一起賣的。我手里就賣掉好多塊了，一點(diǎn)問題都沒有。”虞某信心十足地向記者表示。她打開電腦搜索了一下房源，又撥打了一通電話，隨后給記者寫了4、5處當(dāng)?shù)氐恼兀斑B地帶房，單價(jià)僅1萬元左右，這樣的價(jià)格在市區(qū)能買啥房子？你定好日子，我們就去看！”

實(shí)地看房，宅基地證一張都沒看到

11月5日上午，記者按約來到崇明城橋鎮(zhèn)與虞某會(huì)面，虞某身邊此時(shí)多了兩位當(dāng)?shù)刂薪椤?/p>

沿陳海公路一路西行，轉(zhuǎn)入宏海公路后，記者來到了廟鎮(zhèn)江鎮(zhèn)村4組一戶農(nóng)家。主人宋先生稱其宅基地面積是90平方米。地上2層樓房共有6個(gè)半房間，近200平方米。另有約60平方米院子。

宋某帶記者宅前屋后、院里院外兜了一圈。記者看到，室內(nèi)墻壁斑駁剝落，多處發(fā)霉。底樓東側(cè)一間房?jī)?nèi)的地坪全部以碎磚鋪地，都無法順暢邁步。

宋自稱在四川工作，且家人馬上要和當(dāng)?shù)厝顺捎H，所以連地帶房一起出售后，就遠(yuǎn)走它鄉(xiāng)。

記者要看他家的宅基地證，宋說證不在家中。那證在何方？宋不肯多說。一旁的虞某等中介此刻也不說話。可當(dāng)記者問起宅地價(jià)格時(shí)，虞某等立即止住宋某，報(bào)價(jià)115萬元。

崇明廟鎮(zhèn)江鎮(zhèn)村待售的農(nóng)民宅基地以及農(nóng)民住宅。

下午，換了一撥當(dāng)?shù)刂薪椋瑤в浾邅淼綇R鎮(zhèn)廟南村窯南3組一戶宅基地。該處宅基地上只有一幢2層樓房，卻有兩個(gè)不同的門牌號(hào)。記者要看宅基地證，同樣不可得。主人葉老先生稱地、宅是兒子的，可兒子現(xiàn)不在崇明。記者問他：兒子是否同意出售？他支支吾吾，答非所問。

崇明廟鎮(zhèn)廟南村待售的農(nóng)民宅基地以及農(nóng)民住宅。

記者又被帶到三星鎮(zhèn)東安村三組，近永平路平協(xié)路口的農(nóng)田邊。當(dāng)?shù)刂薪橹钢镞呉凰昃檬薜钠椒浚Q該宅基地75平方米，連同周邊的菜地，只要30萬元。跑出來看熱鬧的鄰居們說，該地塊的主人剛?cè)ナ馈０创謇镎f法，該宅基地要重新交還村里，由村集體做主。

當(dāng)天，記者還被帶往萬安村13組、宏海公路江民公路等處，雖然看了多處宅基地，也見了房子主人，但連一張宅基地證都沒看到。記者向虞某等表示要去村委會(huì)進(jìn)一步了解情況，他們說：村委會(huì)雙休日不辦公。

記者隨后獨(dú)自來到崇明城橋鎮(zhèn)當(dāng)?shù)厝朔Q的房產(chǎn)中介一條街——北門路。從八一路直至東門路，沿街兩側(cè)的房產(chǎn)中介鱗次櫛比，雖然沒有像“悟空找房”那樣公開打廣告“銷售宅基地”，但只要客戶一提及，就會(huì)馬上得到回應(yīng)。

記者走進(jìn)“菇穌園房產(chǎn)”，中介人員給記者遞上的名片上，都印有“特約經(jīng)銷‘宅基地’”字樣。

崇明城橋鎮(zhèn)房產(chǎn)中介一條街——北門路上，“菇穌園房產(chǎn)”中介人員給記者遞上的名片，上面都事先印有“特約經(jīng)銷‘宅基地’”字樣。

“愛華房產(chǎn)”中介人員還給記者看了某農(nóng)戶放于該處的一張去年6月簽發(fā)的“崇明縣農(nóng)村村民個(gè)人建房用地申請(qǐng)批復(fù)通知”。中介稱這塊80平方米的宅基地，在三星鎮(zhèn)南橋村，可馬上前往商談、交易。

“明明房產(chǎn)”中介人員也是立馬給記者找了三處宅基地，其中一處160平方米的宅基地，連地帶房，只要85萬元。她要記者的微信賬號(hào)，表示可馬上傳宅地照片。

網(wǎng)絡(luò)上：宅基地交易信息泛濫

除了實(shí)體店外，網(wǎng)站上打“宅基地”主意的房產(chǎn)中介也不少。

記者在58同城輸入“上海宅基地”，相關(guān)信息超過460條，“收購(gòu)浦東鄉(xiāng)下宅基地”等內(nèi)容比比皆是。

記者通過上海列表網(wǎng)，聯(lián)系正在銷售崇明新河鎮(zhèn)1.2畝宅基地的呂先生。對(duì)方表示還兼營(yíng)金山呂巷一帶的宅基地，面積最大的有190平方米，雙休日可送市區(qū)客戶過去洽談。

在安居客網(wǎng)站上，一自稱滿家房產(chǎn)北翟路店的郝姓工作人員公開營(yíng)銷位于青浦練塘的宅基地。其頁面內(nèi)容大致為：宅基地屬于農(nóng)民祖宅，房子600平方米，院子至少500平方米。一共300萬元。可隨自己心意裝修、改動(dòng)。簽署合約必須請(qǐng)村委會(huì)見證人到場(chǎng)簽署，簽署合約后去村委會(huì)進(jìn)行登記，戶主改為買主。

記者聯(lián)系對(duì)方，被告知該宅基地早已“名花有主”。不過類似宅基地在練塘、朱家角一帶還有不少。因?yàn)橹旒医蔷鸵ǖ罔F了，交易很火，要買趁早。

安居客網(wǎng)站上，公開推銷位于青浦練塘的宅基地。

“58同城”網(wǎng)站平臺(tái)上，“收購(gòu)浦東鄉(xiāng)下宅基地”等內(nèi)容比比皆是。

村委會(huì)：宅基地交易，與村里不搭界

為消除記者疑慮，所有中介人員都堅(jiān)稱村委會(huì)會(huì)為買賣協(xié)議“開證明”，做第三方見證，實(shí)際情形究竟如何？

11月9日上午，記者再次來到崇明。在廟鎮(zhèn)廟南村村委會(huì)辦公室，一名工作人員查詢了相關(guān)資料后告訴記者，窯南3組待售宅基地的戶主姓施，并非姓葉。其宅基地批準(zhǔn)占地面積60平方米，實(shí)際占地面積超過87平方米，建筑面積則超過批準(zhǔn)面積54平方米。

城鎮(zhèn)居民購(gòu)買上述宅基地，村委會(huì)是否給買賣協(xié)議“開證明”？工作人員答：村委會(huì)會(huì)出一個(gè)協(xié)議，做個(gè)見證。她表示，村委會(huì)協(xié)議書是有法律效應(yīng)的。不過，她建議買賣雙方最好還是到司法所或公證處去，這樣更有保證。

在江鎮(zhèn)村村委會(huì)，分管土地的村委委員施先生接待記者后稱，該村4組待售的宅基地主人姓黃，而非姓宋。

與廟南村村委會(huì)相對(duì)含糊的說法不同，施先生強(qiáng)調(diào)：村里不可能為買賣協(xié)議“出證明”。他說，宅基地是不可能變更主人名字的。即便上一輩去世，宅基地證上的主人名也不可能改為子女名字，由其繼承。

施先生補(bǔ)充說，市區(qū)過來到該村買宅基地的現(xiàn)在很多。你要向村民購(gòu)買，這是你們私人之間的事，與村里不搭界的。

專家觀點(diǎn)：買的賣的都“各懷心思”

上海社會(huì)科學(xué)院《上海民生發(fā)展報(bào)告》主編、上海國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心研究員王泠一研究員分析，宅基地乃至農(nóng)宅交易之所以明洶暗涌，大量系來自“買賣”雙方共同作用的結(jié)果。

從“賣”方市場(chǎng)看：隨著農(nóng)村城市化進(jìn)程的不斷提速，郊區(qū)村落“空心化”日漸嚴(yán)重，一些村甚至有70-80%的房屋無人居住。記者今夏在嘉定等郊區(qū)發(fā)現(xiàn)，有的村民小組戶籍?dāng)?shù)280人左右，可在原地生活的村民僅剩30人。又如《2015年崇明縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，截至2015年末，該縣戶籍人口67.2萬人，比上年減少0.6萬人。人口自然增長(zhǎng)率為-5.49‰。已連續(xù)21年呈負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

由于政策規(guī)定宅基地只能“一戶一宅”，且只能在本村流轉(zhuǎn)，因此不少農(nóng)民進(jìn)城定居后，急于將本集體內(nèi)基本無需求的農(nóng)村宅地出售變現(xiàn)。自主出售能做到利潤(rùn)最大化。

從“買”方市場(chǎng)看：打量、心儀農(nóng)村宅地的不乏各色人等，他們各懷心思，接踵而至。

其一、商品房?jī)r(jià)格的不斷攀升，超出了許多城鎮(zhèn)居民的購(gòu)買能力，而地鐵網(wǎng)絡(luò)化后的農(nóng)村宅基地既便利，價(jià)格又相對(duì)可以接受；還有的城鎮(zhèn)居民厭倦都市的擁擠與忙碌，希望在農(nóng)村購(gòu)地置屋，以作休閑、養(yǎng)老。

第二、畫家或藝術(shù)家等群體，則希望將農(nóng)村宅基地改造成創(chuàng)意工作室、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，還有的投資農(nóng)村宅基地，希望將其成片開發(fā)，打造鄉(xiāng)土特色的農(nóng)莊等休閑旅游產(chǎn)業(yè)。

其三、一些房地產(chǎn)開發(fā)商則借“舊村改造”或“新農(nóng)村建設(shè)”等為名，利用農(nóng)村宅基地，建造所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”住宅。在滿足當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的居住需求后，將剩余部分外銷。由于不必繳納土地出讓金和各類稅費(fèi)，可牟取超額利潤(rùn)。

農(nóng)村宅基地以及農(nóng)民住宅引來多重目光。

宅基地買賣不受法律保護(hù)

宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為保障農(nóng)戶生活需要而撥給農(nóng)戶建造房屋及小庭院使用的土地，除建造住房外，還用于輔助用房（廚房、倉庫、廁所）、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等。

北京盈科（上海）律師事務(wù)所房產(chǎn)交易及租賃法律事務(wù)部主任郭韌律師告訴記者，《土地管理法》等規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村宅基地屬農(nóng)村集體所有，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)。

近年來，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門多次重申，要加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

郭韌律師強(qiáng)調(diào)，雖然宅基地買賣雙方私下交易時(shí)，會(huì)簽訂相關(guān)協(xié)議，有的買方還要求賣方書面承諾不得反悔，一些交易過程還可能得到當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)認(rèn)可；但無論是城鎮(zhèn)居民還是跨村村民，如購(gòu)買了農(nóng)民宅基地，即便簽訂合同也屬于無效合同，是不受物權(quán)法保護(hù)的。

遠(yuǎn)郊一些基層法院法官表示，隨著農(nóng)村城市化進(jìn)程的加快，如在動(dòng)遷過程中，一些曾經(jīng)“出售”了宅基地以及農(nóng)宅的農(nóng)民開始反悔當(dāng)年的“低價(jià)”交易，便希望通過訴訟渠道收回的不在少數(shù)。鑒于宅基地證上的戶名無法更改，依然系農(nóng)民賣家，農(nóng)戶一旦反悔訴訟，市民買家是無法擁有先前所“購(gòu)”宅基地以及農(nóng)宅的。

上海滬中律師事務(wù)所歐以文律師指出，無論是國(guó)家《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，還是住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門今年7月《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》等都明確：中介機(jī)構(gòu)不得為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服務(wù)。

歐以文律師表示，房產(chǎn)中介公司如公開掛牌交易農(nóng)村宅基地，顯然屬于知法犯法，利令智昏，明知故犯，有關(guān)部門必須給予處罰。

宅基地能否“有償退出”？

黨的十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。”就宅基地這一熱點(diǎn)話題，當(dāng)時(shí)的國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人曾明確表示，農(nóng)村宅基地制度改革方向是進(jìn)一步擴(kuò)大權(quán)能，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，而不是指宅基地可以自由買賣。

為此，王泠一研究員等一些專家建議：要進(jìn)一步研究農(nóng)戶宅基地的有償退出機(jī)制。

從有利于農(nóng)民分享城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中的土地增值收益出發(fā)，繼續(xù)探索農(nóng)村集體土地資產(chǎn)股份量化的途徑。如成立以村鎮(zhèn)集體資產(chǎn)或農(nóng)民入股的農(nóng)民專業(yè)合作社等形式，用土地租金，保障農(nóng)民分享收益、實(shí)現(xiàn)增值等；

充分利用城市化區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套資源，強(qiáng)化政策激勵(lì)和約束，引導(dǎo)存量宅基地自愿和有償退出。要用市場(chǎng)評(píng)估和協(xié)商的方法，合理界定宅基地的有償退出價(jià)格，以期形成共享雙贏的退出機(jī)制。促進(jìn)農(nóng)民由分散居住向城鎮(zhèn)相對(duì)集中轉(zhuǎn)變，提高農(nóng)民生活質(zhì)量。

要進(jìn)一步研究農(nóng)村集體建設(shè)用地的利用范圍和方式。特別是伴隨本市2003年以來戶籍管理制度改革的逐步深化，從本市農(nóng)村戶籍人口逐步減少的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，在符合國(guó)家法律法規(guī)的前提下，立足本市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和基本農(nóng)田保護(hù)制度改革的客觀要求，科學(xué)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，及時(shí)研究、調(diào)整本市農(nóng)村集體建設(shè)用地的利用范圍和方式等問題。合理制定和完善土地利用和城市建設(shè)總體規(guī)劃，并結(jié)合實(shí)際調(diào)整村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，將農(nóng)村存量農(nóng)村集體建設(shè)用地納入土地供應(yīng)計(jì)劃范疇，探索建立“同地、同權(quán)、同價(jià)”的城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)。