ChongMingS.COM崇明網(wǎng)訊 房屋漏水一直是鄰里間較為頭疼的問題。近日，陸女士致電本報(bào)消費(fèi)投訴熱線（16820315）反映，在遭遇房屋漏水后，她立刻尋求上家理賠，結(jié)果卻牽出了房東、租客與房產(chǎn)中介三方，共同與其協(xié)商理賠。在“一對(duì)多”的格局下，陸女士理賠之路走得頗不順利。記者調(diào)查了解，由于房東與我愛我家簽署了“房管合同”，中介才得以代表房東參與到協(xié)商理賠的過程之中。可法律界人士告訴記者，類似的“房管合同”性質(zhì)屬于委托，并不可以免除房東的責(zé)任，三方應(yīng)依據(jù)具體的情況，在各自的過錯(cuò)范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
責(zé)任方“過多”致協(xié)商難
據(jù)陸女士介紹，7月11日傍晚，她位于普陀區(qū)的住宅臥室頂部?jī)商幊霈F(xiàn)漏水，滲水情況頗為嚴(yán)重。“門口啊、地面啊，全是水。新買的床墊才用了3年就毀了?。 标懪窟呎f邊向記者展示，事發(fā)時(shí)她用手機(jī)拍攝的照片。在現(xiàn)場(chǎng)，記者注意到，盡管已過去將近一月，但房頂兩處漏水的痕跡，依然較為清晰。
“找樓上問過原因或協(xié)商過嗎？”當(dāng)記者將問題拋給陸女士時(shí)，陸女士一臉的無奈，“粗看一下，是洗衣機(jī)的排水管出了問題。但協(xié)商賠償就難了啊，因?yàn)槎疾恢涝撚烧l負(fù)責(zé)?！痹瓉?，陸女士之所以認(rèn)為協(xié)商難，是因?yàn)閿[在她面前的協(xié)商對(duì)象“太多了”。樓上目前居住的，是三名外地來滬的租客，而房東與我愛我家簽訂了“房管合同”，所有事宜均交由中介代為處理?！皫状味际侵薪榭头ㄟ^微信和我談的，但都沒談攏?！标懪勘硎?，她開出了房屋維修及相關(guān)賠償?shù)慕痤~與中介提出的數(shù)額，差額有數(shù)千元之多?！岸抑薪檎J(rèn)為，租客也應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，他們內(nèi)部可能也需要協(xié)商吧?！标懪扛嬖V記者。
由此，原先鄰里間兩戶人家的糾紛，被延展至陸女士、租客、房東與中介機(jī)構(gòu)四方。圍繞著房屋怎么修、怎么賠、賠多少、誰來賠等問題，各方展開了長時(shí)間的磋商。
各有苦衷只能慢慢“磨”
首先，記者與當(dāng)時(shí)仍居住在樓上的租客邱先生取得了聯(lián)系，在報(bào)道過程后期，邱先生已搬離了該住處?！拔覀兪呛茉敢赓r的。”邱先生率先向記者表態(tài)，但他也向記者倒出了不少苦水。邱先生表示，他們?nèi)皇菑耐獾貋頊膶W(xué)生，經(jīng)濟(jì)較為拮據(jù)，以陸女士提出近萬元的賠償費(fèi)用為限，他們最多負(fù)擔(dān)2000元。其次，邱先生透露，漏水的具體原因是洗衣機(jī)安置處沒有“地漏”，原房東也發(fā)生過漏水情況，可中介在租房時(shí)并沒有盡到告知義務(wù)。“如果我們知道，肯定會(huì)小心使用的，所以我覺得我們也是受害方，因此，2000元也是我們的極限了。”邱先生明確。
“這個(gè)事情，你去找我愛我家吧，我已經(jīng)全權(quán)委托他們了?！狈繓|潘先生在電話中告訴記者，今年初，他與我愛我家簽訂了合同，將房屋全權(quán)委托給中介，此后的租賃、爭(zhēng)議等問題均由他們出面解決?！跋襁@次租房就是，我每個(gè)月就管拿房租?！敝劣诤贤木唧w細(xì)節(jié)、以及中介究竟有多大的權(quán)利，潘先生并不愿透露太多。
8月初，記者參與了陸女士與我愛我家的一次協(xié)商。在協(xié)商過程中，針對(duì)維修費(fèi)用的支出、床墊及相關(guān)物損的理賠金額，雙方依然未能達(dá)成一致?！澳隳艽矸繓|拍板嗎？”當(dāng)記者將這個(gè)問題拋給客服經(jīng)理時(shí)，一位陳姓經(jīng)理表示：“我們是代表房東來和陸女士協(xié)商的，但具體的金額依然要房東認(rèn)可，我們只是按合同辦事。”隨后，該經(jīng)理也坦言，對(duì)于陸女士的賠償方案，必須是租客、房東與他們?nèi)秸J(rèn)可同意才行。“我們要能賠，早就賠你了對(duì)吧，但房東覺得金額高，租客也承受不起，我們夾在當(dāng)中，也很為難?。?！”陳經(jīng)理如此向記者解釋中介的苦處。
“房管合同”管理范圍有限
“這是一項(xiàng)我們做了很久的業(yè)務(wù)。”記者以房東身份走訪了滬上多家我愛我家門店證實(shí)，潘先生所簽訂的房屋委托合同，為該中介推出的“房屋管家”服務(wù)?！澳惆逊孔尤珯?quán)委托給我們，我們來當(dāng)‘管家’，所有權(quán)還是你們的，但之后的租賃、水電煤等爭(zhēng)議，都以我們中介的名義代為處理，不勞你們親力親為?！币幻麡I(yè)務(wù)員向記者介紹。
記者注意到，辦理該業(yè)務(wù)需簽署三份合同，主合同為“房屋出租委托合同”，其次是授權(quán)委托書，最后是附加維修套餐服務(wù)協(xié)議。在主合同中違約責(zé)任部分共有兩個(gè)條款，均是對(duì)房東與中介機(jī)構(gòu)擅自提前解除合同的規(guī)制。但因租客或第三人造成鄰里間損失后，該如何分配責(zé)任，條文中并沒有涉及。
記者以陸女士的遭遇詢問業(yè)務(wù)員，對(duì)方表示，“首先你要明確漏水的原因是什么？我們和租客會(huì)簽相關(guān)協(xié)議，約定明確他們的責(zé)任。”但該業(yè)務(wù)員也向記者坦承，房東并非任何情況下均可“甩手”?！敖环壳埃覀儠?huì)進(jìn)行房屋交驗(yàn)審核，但只是審核小家電和水電煤等，真是水管、地漏什么房屋主體構(gòu)造的問題，房東也要擔(dān)責(zé)的，而我們會(huì)根據(jù)具體情況進(jìn)行分?jǐn)??！痹摌I(yè)務(wù)員表示。
房東應(yīng)是“第一責(zé)任人”
“不管有無所謂的‘房管合同’，也不論租客是否存在使用不當(dāng)?shù)膯栴}，作為房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，房屋租金的享有者，房東理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償義務(wù)?！眳R業(yè)律師事務(wù)所吳冬律師告訴記者。
然而，吳冬同樣指出，房屋漏水糾紛在日常生活中會(huì)呈現(xiàn)各種各樣的形式?！熬捅景付裕课莸臉?gòu)造、中介的告知義務(wù)、租客的使用等等，都會(huì)影響各方的賠償比例?！眳嵌Q，從保護(hù)受害方的角度出發(fā)，無論是走協(xié)商還是走訴訟，房東都不能以有“房管合同”而免責(zé)。只是，在明確事故責(zé)任后，房東或可享有一部分的追償權(quán)。
另外，據(jù)某位擁有過起草房產(chǎn)中介合同經(jīng)驗(yàn)的律師介紹，類似的“房管合同”在中介機(jī)構(gòu)中并不鮮見，通過該合同可以提升交易效率，但合同本身的性質(zhì)僅僅是“委托”關(guān)系，即使是中介機(jī)構(gòu)“全權(quán)代理”也不等于由中介“全權(quán)負(fù)責(zé)”，這是兩個(gè)完全不同的概念?！爸劣谖覑畚壹覒?yīng)承擔(dān)多少責(zé)任，仍應(yīng)以合同約定為限。合同約定不明，協(xié)商解決?！痹撀蓭熤赋觥?/div>
截至記者發(fā)稿前，陸女士致電本報(bào)稱，她已與我愛我家方面初步就賠償方案達(dá)成了一致，該中介將于本周向陸女士支付賠償金。
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