ChongMingS.COM崇明網訊 位于南京的某小區共有59個地下車庫，開發商以至少8萬元的價格賣掉了其中37個，其余的被物業管理公司以每月250元的價格租了出去。為此，業主委員會曾代表廣大業主，多次要求開發商將車庫歸還給業主，但開發商堅決反對。業主委員會在無奈之下，一紙訴狀將開發商告上了法庭。

原告訴稱：小區地下車庫是小區配套公用設施，應當無償地交給業主使用。開發商沒有所有權，根本無權出售及委托他人出借。

被告辯稱：在出售房屋時，根本沒把地下車庫面積公攤到業主頭上。而車庫又是開發商投資近300萬元建造的，當然擁有車庫的“產權”。因此，出售車庫并沒有錯。

法院經審理后，根據本案的事實，經過合議庭評議后，當庭判決“地下車庫歸全體業主所有，開發商應立即向業主委員會移交全部地下車庫。”被告當即表示：“不能接受這樣的判決，要上訴。”

法庭對于該案的裁判理由：認為南京市規劃局要求開發商按每0.2個車位標準建造車庫，這就明確了車庫作為公共配套設施的功能和開發商建車庫的法定義務。建成后的車庫作為公共配套設施是建筑物的輔助設施，應交付給建筑物的所有人共同使用。

其次，小區實有土地使用面積為7697.6平方米，分攤面積也是這個數，足以證明該小區土地面積已全部分攤給了全體業主。故小區的土地使用權為該小區全體業主享有，開發商不再享有該小區的土地使用權。因此，也不能享有該土地上建筑的所有權和支配權，除非取得土地使用權人的同意。

再次，根據《江蘇省商品房價格管理規定》附屬設施費是商品房成本的部分，未經物價部門批準，任何單位和個人不得擅自增加或變更。由于開發商并無證據證明，車庫的建設成本，未納入商品房的成本。因此，可以認定，車庫作為公配設施所發生的費用已經計入商品房的成本。

律師析案：根據《商品住宅價格管理暫行辦法》第五條第一款第4項“住宅小區基礎設施建設費和住宅小區級非營業性配套公共建筑的建設費：依據批準的詳細規劃和施工圖預算計算；住宅小區的基礎設施和配套建設項目按照國家和省、自治區、直轄市人民政府頒發的城市規劃定額指標執行”的規定，在本案中的車庫屬于南京市政府要求開發商建設的公共配套設施，其成本依法已計入商品房的成本，那么，該車庫屬于該小區業主無疑。《物權法》第七十三條規定，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。再根據（總則部分）第八條之規定，審理該案的審判長以簡潔明了的適法講法，闡述了判決的理由是相當充分的，由于《物權法》第七十四條未詳盡地闡述車庫產權歸屬的情形，故南京法院的法官如是判決震動了律界，一致認為判決正確，填補了《物權法》第七十四條之空白。