ChongMingS.COM崇明網訊 昨天（5月18日），上海土地市場經歷了又一場激烈廝殺，保利地產最終以54.5億元奪下地王，溢價率高達295.78%。今天（5月19日），上海土地市場將有2幅純宅地、1幅商辦地出讓。

上午9：30，泰禾斬獲長興島鳳凰鎮2幅純宅地，總價47.44億元。

以20.42億元拿下長興島鳳凰鎮CX01單元07-04純宅地，樓板價15159.26元/平，溢價率219.1%；以27.02億元拿下長興島鳳凰鎮CX01單元09-03純宅地，樓板價15683.62元/平，溢價率229.38%。

據公告顯示，長興島鳳凰鎮CX01單元07-04地塊東至鳳凰公路，南至長橘路，西至先進河，北至07-01地塊，出讓面積為89802.1平方米，容積率1.5，起始總價63993萬元，起拍樓板價4751元/平。

長興島鳳凰鎮CX01單元09-03地塊東至鳳凰公路，南至南環河，西至先進河，北至長橘路，出讓面積為114854.4平方米，容積率1.5，起始總價82034萬元，起拍樓板價4762元/平。

據悉，參與07-04地塊競拍的房企共有11家，分別是寶龍、k2、豐苗(泰禾)、市北、碧桂園、綠地、浦房、東亞、住宅科技、金地、新希望；參加09-03地塊競拍的房企有8家，分別是新希望、K2、東亞、碧桂園、金地、綠地、務彤（泰禾）、寶龍。

據控詳規，07-04塊住宅套數下限為1210套，09-03地塊住宅套數下限為1547套，兩幅地塊內中小套型住宅建筑面積都不得低于該地塊住宅總建筑面積的60%，地塊限高為50米。

交通、生態利好顯現 將吸引市區外溢置業需求

據了解，長興島屬于崇明縣管轄，是崇明縣三個島嶼中距離上海中心區最近的一個島，每到夏季上海有大量市民前往長興島休閑避暑。

兩宗低容積率宅地均位于長興島鳳凰公路西側、先進河東側，地塊南側西側河道計劃于2017年啟動整治，長橘路計劃年底開工建設，2018年初竣工。

兩宗地塊前往上海外環只需驅車至滬陜高速，通過上海長江隧道即可到達，全程約25分鐘，車行交通便捷。

另外，從《上海市軌道交通近期建設規劃(2017-2025)》第二次環評公示顯示，軌交崇明線已經出現在規劃中，這一規劃無疑給崇明的建設提供巨大利好。

此外，地塊北側規劃的長興島郊野公園預計2016年底試開園，周邊生態環境怡人。

據資料顯示，長興島區域2016年上半年僅推出07-04和09-03兩幅住宅地塊，但根據長興島區域社會經濟的發展，長興島開發辦將逐步推出商品住宅用地。

根據總體規劃，長興島將成為集三大片區——生態區、城鎮區、產業區，四大產業基地——中船工業、振華重工、中海工業、裝備配套產業基地，三座城鎮組團——鳳凰小鎮、桔林小鎮、漁港小鎮，一條發展軸——潘圓公路，為一體的復合型島嶼。

此次推出的正是三大城鎮中鳳凰小鎮的土地，依托郊野公園的優勢與發展，以及未來軌交的利好，該區域將吸引市區外溢置業需求，也有望成為長興島宜居生態的上選之地。

目前長興島在售項目為御島財富公館，均價最低22500元/平，主力戶型為97-287平2-5房；鳳凰花苑均價17000元/平，剩余房源不多。

ChongMingS崇明網現狀點評：長興島主要靠兩個船廠在支撐，所以外來人口紅利還是有一定基數的，但這基數只能保障如今的狀態，而問題是長興島百姓則多數在市區工作離島就業，戶口又被凍死，造船業要大發展的前提則是需要靠打仗和裝備更替，所以海洋制造業只能維計而不能長久，主要原因還在于船舶銷售或運輸物流等相關商業鏈都一直處于飽和，不及航空運輸業和航空制造業，那么外地重勞力人員只能考慮在這工作而不適合居住，因為整體就業都不適合落戶，房價一上去，生活成本自然被空抬壓縮，而且有著這樣的只求重勞力就業方面的生態鏈斷層面，那顯然不是好的發展方向，如果下一代也是跨區就業，勢必增加開銷，而我們本地人隨著生活壓力空置房屋則不現實，按就業及生活保障來說：長興島的合理價位應該控制在5000-7000元/平，而崇明本島則大部分應該在4000元/平，部分地區在8000元/平，當然說的不是現實成交價，如今本島的價格都在1萬多/平，顯然這是有價無市或只是倒賣的現狀，崇明未來發展應該注重就業鏈，而不是房產泡沫鏈。另外一點，購房者如有考慮崇明三島，那不如直接選擇崇明本島，譬如陳家鎮裕安地區，相對長興島南北走向更方便，G40高速北往江蘇山東，南進浦東及市區，如果養老可以選擇更安逸的中部地區港沿合興或堡鎮向化，吃菜新鮮價格便宜，長興島則更喧囂，對著車輛與灰塵，所以購房者應該考慮更實際需求，而不是盲目聽信炒作，房產商虧本高價吃進是房產商的戰略眼光問題，而不是購房者應該顧及的，所以在此提醒。