ChongMingS.COM崇明網(wǎng)訊 “‘營改增’后，增值稅基本是在原營業(yè)稅的基礎(chǔ)上打了95折。”昨天是“營改增”實施后的首個工作日，在浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心，數(shù)位房產(chǎn)中介企業(yè)的交易員這樣告訴記者。
營改增涉及三種情況
在靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心的稅務(wù)窗口，記者拿到了一份稅務(wù)部門出具的具體稅費解釋表，其中列舉了住房交易環(huán)節(jié)“營改增”的三種情況：情況一:個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5％的征收率全額繳納增值稅。例如小王購買不足2年的住房對外銷售，取得出售住房收入420萬元。按原營業(yè)稅計稅方法計算為420×5%=21萬元，而改征增值稅計稅方法計算為420÷(1+5%)×5%=20萬元。
情況二:個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5％的征收率繳納增值稅。例如小李將購買已3年的非普通住房對外銷售，取得出售住房收入500萬元，而3年前他的買入總價為400萬元。按原營業(yè)稅計稅方法計算為（500-400）×5%=5萬元，而改征增值稅計稅方法計算為（500-400）÷(1+5%)×5%=4.76萬元。
情況三：個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
相當(dāng)于營業(yè)稅打了95折
有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，經(jīng)過測算發(fā)現(xiàn)，增值稅相比原來有所減少，基本是在原營業(yè)稅的基礎(chǔ)上打了95折。此外，有稅務(wù)部門內(nèi)部人士表示：營改增后，個人的二手房交易和自然人二手房出租，仍然委托地稅部門來代征、代開發(fā)票。“原來怎么申報的還是怎么申報，原來填什么表，在哪個地方辦，都基本維持不變。”
盡管“營改增”后稅費有所下降，前期有不少購房者表示將把繳稅過戶環(huán)節(jié)放在5月1日以后。但是，記者昨天上午分別前往了浦東和靜安兩個房地產(chǎn)交易中心發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場并沒有出現(xiàn)大客流的情況，相反由于是節(jié)后首個工作日，現(xiàn)場人流還少于往日。
建筑成本增加或推高房價
此次“營改增”之后，交易環(huán)節(jié)的稅費略有減輕。上海中原分析師盧文曦認(rèn)為：“一個稅種改變有可能是在5年甚至更長的時間才會顯現(xiàn)出來，比如1994年的分稅制改革也是7、8年以后才逐漸顯現(xiàn)出效果。所以短期內(nèi)市場不太可能出現(xiàn)大的波動。”
不過也有一家在滬央企房產(chǎn)板塊的負(fù)責(zé)人表示，因為建筑業(yè)也在此次營改增范圍內(nèi)，由于目前建筑企業(yè)較為普遍存在無法取得規(guī)范的可抵扣發(fā)票，導(dǎo)致稅負(fù)增加。“我們初步測算了一下，房地產(chǎn)的開發(fā)成本會增加10%左右。”
新城控股集團(tuán)副總裁歐陽捷告訴記者：“房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加肯定會傳導(dǎo)到房價上，但是如果開發(fā)商有規(guī)模優(yōu)勢、管理規(guī)范、籌劃超前，影響會小一些。”
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