ChongMingS.COM崇明網訊 “‘營改增’后，增值稅基本是在原營業稅的基礎上打了95折。”昨天是“營改增”實施后的首個工作日，在浦東新區房地產交易中心，數位房產中介企業的交易員這樣告訴記者。
營改增涉及三種情況
在靜安區房地產交易中心的稅務窗口，記者拿到了一份稅務部門出具的具體稅費解釋表，其中列舉了住房交易環節“營改增”的三種情況：情況一:個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5％的征收率全額繳納增值稅。例如小王購買不足2年的住房對外銷售，取得出售住房收入420萬元。按原營業稅計稅方法計算為420×5%=21萬元，而改征增值稅計稅方法計算為420÷(1+5%)×5%=20萬元。
情況二:個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5％的征收率繳納增值稅。例如小李將購買已3年的非普通住房對外銷售，取得出售住房收入500萬元，而3年前他的買入總價為400萬元。按原營業稅計稅方法計算為（500-400）×5%=5萬元，而改征增值稅計稅方法計算為（500-400）÷(1+5%)×5%=4.76萬元。
情況三：個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
相當于營業稅打了95折
有業內人士告訴記者，經過測算發現，增值稅相比原來有所減少，基本是在原營業稅的基礎上打了95折。此外，有稅務部門內部人士表示：營改增后，個人的二手房交易和自然人二手房出租，仍然委托地稅部門來代征、代開發票。“原來怎么申報的還是怎么申報，原來填什么表，在哪個地方辦，都基本維持不變。”
盡管“營改增”后稅費有所下降，前期有不少購房者表示將把繳稅過戶環節放在5月1日以后。但是，記者昨天上午分別前往了浦東和靜安兩個房地產交易中心發現，現場并沒有出現大客流的情況，相反由于是節后首個工作日，現場人流還少于往日。
建筑成本增加或推高房價
此次“營改增”之后，交易環節的稅費略有減輕。上海中原分析師盧文曦認為：“一個稅種改變有可能是在5年甚至更長的時間才會顯現出來，比如1994年的分稅制改革也是7、8年以后才逐漸顯現出效果。所以短期內市場不太可能出現大的波動。”
不過也有一家在滬央企房產板塊的負責人表示，因為建筑業也在此次營改增范圍內，由于目前建筑企業較為普遍存在無法取得規范的可抵扣發票，導致稅負增加。“我們初步測算了一下，房地產的開發成本會增加10%左右。”
新城控股集團副總裁歐陽捷告訴記者：“房地產開發成本的增加肯定會傳導到房價上，但是如果開發商有規模優勢、管理規范、籌劃超前，影響會小一些。”
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