ChongMingS.COM崇明網訊 身為業主的你，對小區布設的廣告已習以為常。可是，您是否曾仔細考慮過，在這些五花八門的廣告背后，它們是怎樣入場的？誰享有決定權？廣告收益又去了哪里？業主又是否能從中獲益呢？
他山之石沈陽中院將收益判給業主
近日，一篇名為“你家小區物業欠你一筆錢，你知道嗎”的文章在朋友圈不斷發酵。文章說，沈陽市中級人民法院今年3月公布了一個案例，將物業公司在電梯等公共區域發布的廣告收益全部判給了業主。
記者查看該判例得知，某物業公司在沈陽市大東區鵬利花園AB區樓道、大堂、電梯內等公共區域，刊登了大量廣告，廣告主先后支付給物業公司26萬余元。小區業委會則認為，物業公司在未經業主同意的情況下，擅自利用共用部位、共用設施設備經營廣告，收取廣告費并私自占有使用，涉嫌違反《物業管理條例》。物業公司則辯稱，公司在運營成本逐年增加的情況下，一直在虧損運營，這筆錢款已用來補充物業費收入嚴重不足部分。最終，法院依法判決26萬元廣告費歸全體業主共有。
沈陽市中級人民法院法官表示，物業公司擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益應歸屬全體業主共有。未經全體業主或者業主委員會同意，物業公司無權使用該收益。
現場調查多數受訪業主表示不清楚
沈陽的判例一出，朋友圈一片嘩然，紛紛感嘆“好像有一個紅包沒有領取”。那么，上海這邊的情況又是如何呢？記者走訪了十幾個居民小區，針對平時見慣了的小區廣告，多數受訪業主表示并不太清楚廣告收益的歸屬與使用情況。
“不知道?！?、“錢歸我嗎？”、“頭一次聽到可以拿廣告費！”這是記者在天山路上多個居民小區蹲點時，受訪者面對布設在電梯外及電梯內的廣告時最高頻的回答。從受訪者的詢問中，記者做了梳理得知，誰引入的廣告？廣告費去了哪里？何處體現廣告費歸于業主？這三大問題，是受訪者最為關注的。
“這個事我們鬧到現在。”居住于萬航渡路某小區的業主王女士向記者反映，小區今年才開始在電梯內布設廣告，但多數業主并不同意，但最后廣告還是“入場”了?！盀槭裁匆欢ㄒ袕V告呢？我們又不看的，再說這又是裝液晶屏，又是安框架的，錢不還是業主出？到頭來，我們又有什么好處呢？”王女士抒發著自己的不悅。
“引入廣告？這肯定要我們業委會同意才行，物業公司不能擅自行事?！痹谌A陽路某小區，記者遇見了有多年業委會當值經歷的沈女士。她向記者介紹，在他們小區，從廣告的引入及合同簽署，都需征得業委會的同意，而相應的廣告收益則交由物業公司管理，業委會會進行監督，并要求物業公司定期公示?！罢f實話，我因為是做過業委會，所以了解一些廣告收益的事兒，換做普通業主，清不清楚就很難說了。”沈女士憑經驗告訴記者，凡涉及“維修基金”等直接關系業主利益的事項，關注度相對會高一些，小區廣告則略顯“冷門”，知曉度不高，并不奇怪。
記者向該小區物業公司求證，據一位不愿透露姓名的物業主管向記者表示，廣告的引入確需經過業委會的同意，而相應的廣告收入，在實踐中，他們將其劃分在名為“公益基金”賬戶內，從而區別于“專項維修基金”，每季度會在小區進行公示。談到廣告收益這件事，該主管也向記者坦承，其實公司在公示方面一直都做得比較到位，實在是個別業主“事不關己，高高掛起”，因此才會對這筆款項一無所知。
廣告公司直接與物業公司簽訂合同
據了解，小區廣告通常以櫥窗式廣告、通過液晶顯示屏播放以及電梯內部的框架式廣告等形式出現。為了摸清小區廣告的引入環節，記者聯系了此番摸底調查中，“出鏡率”最高的公司，也是中國最大的生活空間媒體“分眾傳媒”。
“基本上廣告合同，都是我們直接與各個物業公司進行簽署的。”分眾傳媒集團公關告訴記者。該公關向記者表示，只有在極個別場合，合同也可交由非物業公司進行簽署。“前提必須是物業公司無權簽署或簽署單位享有合法的授權。”該公關特別指出。
“由物業公司與廣告或傳媒公司簽約是合規的?！眳R業律師事務所吳冬律師從法律角度向記者分析，因為業委會或業主大會并不是一個商事機構（最明顯的特點就是它無權開具發票），不具有“外部性”，也就無法與廣告公司進行正常的商業活動。因此，通常情況下，都是由具有商事主體資格的物業公司出面簽約。
談及簽約后的廣告費用及流向問題，分眾方面表示：“公司會根據合同，向合同上注明的賬戶進行匯款。此外，公司還將承擔涉及屏幕、框架等日常維修保養?！倍劣谶@筆錢究竟是歸了物業還是業主，分眾方面直言，這難以判斷，更多要取決于小區物業與業委會如何約定。
業內專家：廣告收益應歸全體業主
“小區廣告的收益歸業主大會所有，這是原則！”物業管理特聘專家黃友健首先向記者明確了這一觀點，“按正規程序，如果有業委會存在，應首先征得其同意。合同簽訂后，相應款項應打入物業公司的代管賬戶，每半年公布一次收支情況。廣告的收益可以按照物業公司和業委會協商一致的比例進行分配。”黃友健介紹。
據黃友健透露，由于小區廣告的引入更多是一種“純收益”的行為，因此不同于動用維修資金需要業主大會進行表決。實踐中，還存在這樣一種情況，即在不少小區落成初期沒有業委會，物業公司便會在知會業主后，先行引入廣告?！暗贤仨毐４鎮浒浮Ｏ嚓P的收益、支出必須嚴格記賬，待業委會成立后移交審核。”黃友健再次強調了程序規范這一原則，在他看來，不少小區的爭端，恰恰是程序的不規范所導致的。
遭遇侵權可委托業委會起訴
除去《物業管理條例》外，在民法中，業主同樣有法可依。吳冬向記者指出，《物權法》第七十條明確規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！?/div>
那么，對于違規行為該如何限制及處罰呢？吳冬援引《物業管理條例》指出，小區公共區域內的廣告投放，要經過業主同意，由業主委員會和物業公司共同商議，物業公司可以代收費用。廣告收益到底怎么分，何時分，都應和業主委員會討論。若物業擅自引入廣告或者將廣告收益據為己有，業主或業主委員會可根據《物業管理條例》的規定向當地房地產行政主管部門舉報，由房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告并處以罰款。吳冬表示，對于不少在廣告收益問題上的權利被侵犯的業主，如果希望拿起法律武器維權，則可通過業委會進行起訴。
廣告收益還可如此利用
“關于廣告收益怎樣為業主服務，這里還是有講究的。”采訪中，黃友健援引《上海市住宅物業管理規定》第46條提醒記者。
記者查閱該規定得知，“利用物業共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業的業主所有，主要補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要?！?/div>
“規定說是‘主要’補充維修資金，還可以用于‘其他需要’。”黃友健字斟句酌地分析，這里的“其他需要”在實踐中主要又可概括為三項內容。
第一，填補“維修資金”的資金缺口。由于目下不少小區都存在業委會運轉不流暢甚至癱瘓的情況，導致“專項維修資金”無法開通或使用，這時，以廣告收益與停車費為代表的公共收益可靈活填補到維修資金中去?！耙驗楣彩找娴氖褂弥恍枰獦I主大會討論、簽字即可，程序相對簡便?！秉S友健表示。
第二，提高收益比例，降低物業運營成本。據悉，不少物業公司的運營成本高，有的甚至處于虧損狀態，可提高物業費又往往會遭到業主反對，因此，可以再次通過協商，提高物業公司享受公共收益的比例，達到在不增長物業費的基礎上，降低物業的運營壓力。
第三，可用于小區的公益建設。但黃友健同時指出，這種做法也暗含不小的道德風險，容易導致公共收益資金被濫用。好在目前房地局已有相關政策，要求物業公司在年底前，將上一年度結余的公共收益歸集到“專項維修基金”賬戶。
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