ChongMingS.COM崇明網訊 2015年，申城二手房交易總量創下近36萬套的歷史新高。由于二手房交易涉及金額大、流程復雜，購房者一旦遭遇交易陷阱，可能會造成經濟損失。業內人士建議，申城不僅需要對二手房交易的資金進行監管，還要重視相關從業人員，邀請律師等專業人士全程參與。
問題
二手房買賣常見陷阱
簽約前，中介工作人員承諾將8.7萬中介傭金優惠至5萬。市民薛先生投訴道，他購買了普陀區上海家園的一套房產，交易日，該工作人員只承認固定合同約定的總房款2%作為傭金，其他約定均無效，收到全部傭金才辦理過戶手續。
無獨有偶。家住虹口區的黃女士本計劃為老人購置香港麗園小區一套住房，恰巧看到一套房屋房價低于市場價30萬元左右，隨即和第一位產權人王先生簽訂購房合同，并支付了100萬元首付款。付款后，王先生的父親作為公有產權人、阻止房屋交易。更讓黃女士氣憤的是，王先生以資金周轉困難、拒還首付款。數次索要未果，黃女士無奈選擇走司法途徑。數月后，黃女士拿回首付款，發現類似房源的總價漲了60余萬元。
二手房交易時，涉及金額較大、流程相對比較復雜；二手房交易方多為個人，買賣雙方缺乏防范風險經驗，容易產生糾紛。二手房交易環節中，究竟有哪些常見“陷阱”？
房屋信息或存“陷阱”。網絡時代信息量非常大，真假房源信息充斥其中；一套房源在不同的門店有不同的價格，給市場帶來干擾；房屋的債權債務問題，尤其一些明顯低于市場價的房源，可能暗藏債權債務糾紛。
房屋權屬暗藏玄機。一張產證上可能會有幾個共有人，在實際交易時，有個別賣房者收取賣房定金，卻未獲得產權共有人的同意，導致交易不能進行、也不愿意退還定金。
貪小便宜帶來大麻煩。以低房價避稅，已經是二手房交易中的公開秘密。對于賣房者來說，網簽備案的契約是房產和稅務部門認可的，效力比雙方私下約定的高。如果作低房價，交易中出現糾紛，賣房者只能按作低后的總價進行交易。同時，簽訂陰陽合同，不繳或者少繳應納稅款的，則屬于偷稅行為，需承擔相應的法律責任。簽訂“陰陽”兩份買賣合同也極易引起合同糾紛，導致交易雙方當事人不必要的經濟損失。
違約責任不明確。雖然簽訂合同是格式條款，但是對于違約責任需要提前協商、約定好。部分買賣雙方可能覺得由中介服務了，一些條款簽訂不夠嚴密，輕信口頭承諾或保證，還有些違約責任寫的不嚴密或者不全。一旦發生違約，利益受損方維權相對比較困難。
原因
交易陷阱多為操作環節
買賣二手房，買賣雙方要簽訂《商品房買賣合同》，為何還會出現那么多交易糾紛？對此，華燕房盟研究部方秀玲介紹道，容易出現交易問題的環節多為操作問題，因合同違約糾紛相對較少。
目前，《商品房買賣合同》對二手房交易的程序都非常規范，房屋詳細信息，分期付款、付款對象、貸款、過戶等程序也非常明確。然而，二手房交易時，存在很多細節并未列入合同，比如說，房屋共有產權人不同意賣房，房屋內的家具和電器并未按約定移交，房屋拖欠物業管理費……部分購房者沒有相關經驗，未將這些細節列入合同附件，可能就會影響房屋過戶，給買房者帶來經濟損失。“上海的房價變化起伏較大，對于簽約的合同尊重度不夠，容易產生違約，合同方面的監管力度不夠。”信義地產研究部分析師陳麗娜補充道。
值得一提的是，國內的二手房市場經紀人入行“門檻”低。少數經紀人為了促成房屋交易，可能會隱瞞房屋信息；經紀人或銷售員發生違反職業道德的行為，相關的監管、懲罰措施也不力。
提醒
勿輕信口頭承諾和保證
滬上多位二手房交易專家表示，簽約前，購房者不要輕信口頭承諾和保證，而應多方核實信息。首先，購房者要選擇正規的房屋中介機構提供居間服務；通過居委會或物業公司了解房屋的基本信息或鄰里關系；聽取房屋出售人的陳述，查看其身份證、房產證、戶口簿的原件，必要時到相關部門核實證件真偽；購房者可以去房屋所在區縣房產交易中心核實房源真實性與產權清晰有無糾葛，核實房源掛牌面積真實性。
在簽訂購房合同時，需要警惕合同中的文字陷阱：將容易發生的問題與中介方及賣方在合同中約定清楚，要對合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等進行全面考慮；商量好分期付款的方式、時間、付款對象、違約責任等；買賣雙方的承諾和約定最好寫入合同的附加條款，避免簽訂“陰陽合同”。
二手房交易持續時間長，手續相對較多。買賣雙方簽訂購房合同后，還有很多過程沒有完成，所以，買賣雙方要注意保留每個環節的證據，包括自己履行義務的證據，同時要注意向中介索要正規交易發票。
舉措
試點開設資金監管專戶
“有關部門要加大監管力度。”中原地產研究部盧文曦建議道，二手房交易可以推出“一房一價備案制”。唯一一個地址房源對應唯一價格，進行網上備案了才可銷售，避免虛假房源“吹高”房價。同時，有關部門還需重視房產經紀人的隊伍建設，設立相關的準入考核機制。
在國外，買賣房屋大多由專業律師負責，能保證合同的公平、公正，防范房屋交易中的隱患和風險，這一經驗值得借鑒。盧文曦建議道，二手房交易時，可邀請律師等專業人員參與全過程。
二手房交易最大的風險就是交易資金的安全。為了確保二手房交易資金監管，上海市房地產交易中心等部門牽頭搭建了存量房交易資金監管平臺，并率先在松江區試點。交易雙方在簽訂二手房交易合同后，可直接前往松江區房地產交易中心資金監管窗口簽訂資金監管協議；買方將購房資金轉入上海市房地產交易資金管理有限公司在銀行開設的資金監管專戶，待交易雙方完成產權轉移后，再將監管的購房資金支付給賣方，保障交易資金安全。這一新舉措有望防范與化解存量房交易結算資金的風險、保障存量房交易過程中買賣雙方的利益，為二手房交易提供一個安全的環境。
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